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坐标：上海

分为三点：按揭贷款种类、银行按揭贷款材料、按揭贷款流程、按揭贷款常见问题

一、不同类型的房子

随着这几年上海房价的不断上涨，为了控制房价，国家开始出台限购政策，严防房贷炒房。，了解这些将有助于我们了解银行或机构不同类型的抵押贷款之间的一般区别。

银行或机构抵押贷款的分类

按贷款用途可分为：消费性住房和经营性住房的区别。

按房产情况可分为：全款和按揭贷款（按月分期还款的房子）。

（1）消费住宅和商品住宅的区别。

· 不同的贷款用途

从这两种产品的名称可以看出，抵押商业贷款用于商业经营，而抵押消费贷款主要用于个人消费。虽然银行有明确规定专项资金用于特殊用途，但由于目前监管不完善，大部分放款人在实际放款中都会将商业贷款或消费贷款挪作他用，部分主要放款人会找中介将自己包装为经营抵押贷款。

· 不同的贷款条件

由于经营性贷款是经营性贷款，因此贷款期限的范围大于消费贷款。一般来说，商业贷款的期限可以在20-30年，最长的只有10年。我们以相同的金额和利率计算，如果贷款期限越长，每期还款压力就越小。

· 不同的贷款金额

由于按揭商业贷款和按揭消费贷款的主体不同，一般来说，企业的花钱能力大于个人，所以银行或机构在考虑贷款额度时也有不同的注意。一般来说，抵押商业贷款的最高贷款额度可以达到3000万，而消费贷款的最高额度一般为100万。

· 不同的银行可供选择

受国家政策偏好影响，大部分银行不从事消费导向或限制使用上海抵押贷款微信群，因此客户很难选择适合自己的银行利率、贷款期限、额度，通常很难找到适合自己的银行。产品。

· 贷款利率

经营性抵押贷款本身是用来经营企业的，金额比较大，直接目的是为了盈利，所以一般情况下，抵押经营性贷款的利率应该略高于抵押消费贷款的利率，而90% 的银行更愿意提供经营性抵押贷款。，具体体现在审核周期、贷款金额、利率、背景材料放宽程度等方面。机构类似。

· 你应该选择哪一个

由于经营抵押贷款相对于审核周期、贷款金额、贷款利率以及背景材料的宽松程度等天然优势，大多数贷款人在贷款时选择找中介将自己包装成企业，而中介会通过注册营业执照、包装流程等，提升客户的资质并转化为。

(2）全款和按揭的区别

· 什么是二级抵押贷款

抵押也是一部分首付，然后分期付款，其余的贷款不还。所谓按揭房，其实就是银行的杠杆操作。按揭贷款本质上是按揭贷款。房主的房子作为抵押存入银行，然后房主按月分期偿还银行贷款。所以抵押，本质上就是把房子的未抵押残值拿出来作为抵押，所以俗称二次抵押，就是把房子拿到银行或机构抵押。

· 为什么要比较全额抵押贷款和抵押贷款？

大多数贷款人在将抵押房屋作为抵押时，都会找中介偿还抵押房屋的垫款，并将其转换为全款房屋进行抵押。

不同的利率

一般满屋的利率为年化3.85%-5.5%。一般来说，按揭按揭的利率高于全屋按揭的1.5%-3.0%；

2.贷款期限和金额不同

一般按揭贷款金额=（房屋市场价格*批准比例）-按揭贷款金额。

二级抵押贷款的贷款期限一般为10年上海信用贷款，很少有银行能申请到20年。全额支付住房可申请长达30年

其次，还款金额也不同。全款房可以贷到60-80%，也就是说100万的房子可以贷到60万-80万，而按揭房只能贷到50-70%。

3.可用的银行和产品不同

大多数银行都支持全额还款，但只有少数银行可以做抵押，而且大部分银行不提供抵押贷款。

二、银行按揭贷款所需材料及一般程序

(1）银行抵押贷款所需材料

抵押贷款有两种，一种是给个人的（房子在个人名下），一种是给企业的（房子在公司名下）

个人按揭

夫妻双方身份证（单身只需一张）、户口本、结婚证（或离婚协议书）、收入证明、最近六个月的银行流水单、空房（如有）等资产证明、贷款用途证书

2.企业做抵押贷款

营业执照原件及复印件、税务登记证原件及复印件、组织机构代码证原件及复印件、公司简介、法人及股东身份证及简历、公司章程（含公司章程、章程修正案） 、股东决议）、验资报告、财务报表（前两年+今年到本月）、银行流水（半年以上）、（近三个月）、上下游购销合同等。

(2）银行按揭贷款所需流程

1.贷款前规划好额度、利率、还款计划、贷款审批可行性分析、银行流程打包

贷款前先计划好自己需要多少额度微信群，多少利率，还款时间都在自己的承受范围内，然后对比市面上大部分的银行按揭贷款产品，看看自己的信用信息和个人资质是否合适，并做贷款可行性分析（如果不确定，可以找中介咨询），使用证明（贷款用途是什么，出具相关证明），如果个人营业额不足，你应该提前计划找人（中介）帮助转移资金以改善流动。

2.向贷方/银行提交申请材料

3.银行评估房产价值

4.下机构（银行）去查房子的实际情况（有的需要看房子）

5.贷方去银行签字、签合同、公证合同

6.去房管局和国土资源局办理房产抵押登记

签订贷款合同后，银行将与您约定日期与不动产（房管局）办理抵押手续，您需准备业主身份证原件和房产证原件。其他权利证明，以及其他产权证明将为您交换。

7.拿到手令后等待贷款

贷款合同签订并办理抵押手续后，双方可根据合同对贷款进行核实。银行将按合同规定的账户放款，用于您提供的贷款用途。借款人取款时，应填写银行统一制定的取款证明，然后到银行办理取款手续。银行贷款自提款之日起开始计息。借款人取得贷款后，必须严格遵守贷款合同，按照合同约定的用途和方式使用贷款。

三、关于抵押贷款的一些常见问题

如何获得最低的抵押贷款利率和最高的贷款额度？降低利率和提高贷款限额的常用方法？如何预支资金？超过查询次数，贷款逾期怎么办？做商业抵押还是消费抵押？

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